經(jīng)過(guò)近10個(gè)月的醞釀，社?；鸾K于為嗷嗷待哺的保障房體系打開了一扇門。
先拔頭籌者是南京，作為最早開動(dòng)保障房體系建設(shè)的城市之一，當(dāng)?shù)貫槭加?010年的大規(guī)模保障房計(jì)劃，搭建了較為完備的運(yùn)作模式，從“政治和市場(chǎng)”兩個(gè)層面，契合上了這支龐大基金的需求。
2月28日，全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)副理事長(zhǎng)王忠民在南京正式宣布，全國(guó)社保基金以信托方式為南京提供30億元貸款，以支持當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏宽?xiàng)目建設(shè)。
不過(guò)，2011年全國(guó)建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的龐大目標(biāo)，無(wú)論對(duì)社?；鸬膮⑴c程度，還是對(duì)其他社會(huì)資本融資渠道的拓展，仍是巨大考驗(yàn)。
社保資金首單落定
接近全國(guó)社保基金理事會(huì)人士透露，2010年5月份開始，全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)派專門小組赴南京等四個(gè)城市調(diào)研社?；鹜顿Y公租房和廉租房事宜。社?；鹄硎聲?huì)還為此專門向地方上派駐了律師團(tuán)，對(duì)各地保障房建設(shè)的投資收益作了極為嚴(yán)格的盡職調(diào)查。
“在得知社?；鹨降胤秸{(diào)研的消息后，南京市住建委非常重視，對(duì)社保基金的投資風(fēng)格、社會(huì)資金支持保障房建設(shè)的政策反復(fù)研究，做了很多詳盡的方案。”南京市保障房建設(shè)發(fā)展公司總經(jīng)理李進(jìn)說(shuō)。
“南京地處東部，財(cái)政實(shí)力在全國(guó)來(lái)說(shuō)比較好，市政府有相當(dāng)?shù)馁Y源整合能力，不僅無(wú)償提供土地，還提供了相當(dāng)?shù)呢?cái)政支持。但是目前的融資渠道，在龐大的保障房建設(shè)任務(wù)面前，還是顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以社?；鹱龅胤秸{(diào)研的時(shí)候，我們?nèi)绔@至寶?！崩钸M(jìn)說(shuō)。
由于資金的特殊性，社?；鹄硎聲?huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格，對(duì)收益的預(yù)期非常明確。理事會(huì)團(tuán)隊(duì)的調(diào)研和審核，持續(xù)了大半年的時(shí)間?！捌陂g經(jīng)歷了多次的洽談和溝通，不斷完善程序。”李進(jìn)回憶此事頗為感慨。
去年年底，全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)最終決定，以信托形式向南京市保障房公司發(fā)放30億元、利率6.05%、期限為2年11個(gè)月的貸款。這筆信托由江蘇省國(guó)際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
其中利率的構(gòu)成包括，社保利率5.45%（按季度浮動(dòng)，這一利率水平略高于最新五年期存款利率）、信托費(fèi)用率0.18%、擔(dān)保費(fèi)用率0.42%。當(dāng)時(shí)貸款期限我們共同商定在3年之內(nèi)主要是綜合考慮了保障房項(xiàng)目的建設(shè)周期和資金回籠情況，“我們的考慮是時(shí)間太長(zhǎng)會(huì)增加融資成本?！崩钸M(jìn)說(shuō)。
人民銀行南京分行一位人士告訴本報(bào)，目前由于各家商業(yè)銀行受央行存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，在有限的貸款額度里，都希望能夠獲得比之前更高的收益率，所以借款方很難從銀行拿到貸款基準(zhǔn)利率，而目前銀行的1—3年期貸款基準(zhǔn)利率為6.10%。
李進(jìn)介紹，按照信托計(jì)劃，30億元的社保資金分兩次進(jìn)入南京市保障房建設(shè)發(fā)展公司在民生銀行的賬戶中，首筆資金已在今年1月份劃撥完畢，已有部分資金投向建設(shè)，另一筆資金將在3月底到位。
政治和市場(chǎng)的契合
為什么會(huì)首選南京？
王忠民說(shuō)：“南京保障房項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)構(gòu)建了一種可持續(xù)發(fā)展的模式，社保資金選擇南京是其支持保障房項(xiàng)目的最佳'突破口'?！笔聦?shí)上，在目前政策背景下，社保資金具有在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下配置到保障房建設(shè)中的訴求。
前述接近全國(guó)社?；鹑耸空f(shuō)：“社?；鸸苤珖?guó)老百姓的保命錢，這就決定了其資金運(yùn)用中最關(guān)鍵的原則是幾近零風(fēng)險(xiǎn)的安全要求。而對(duì)收益的要求反而成為其次，畢竟收益越高、風(fēng)險(xiǎn)越大。”
“而作為肩負(fù)龐大體量保障房建設(shè)投入任務(wù)的地方政府，找到價(jià)格便宜的錢，是融資過(guò)程中最為看重的問(wèn)題。地方能夠提供最有效安全的保障房運(yùn)行機(jī)制，才能打動(dòng)社保資金?！?BR> 李進(jìn)說(shuō)，南京做出了一個(gè)閉合式的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，讓社?；鹜顿Y決策委員會(huì)能夠明確地看到，我們的保障房項(xiàng)目能夠取得預(yù)期的收益。
此前，包括南京市在內(nèi)的很多城市，因?yàn)橐崆爸贫▌?dòng)遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，往往在保障房項(xiàng)目開工前，就定下保障房出售 （出租）價(jià)格。然而，建設(shè)過(guò)程的幾年間里，原材料價(jià)格等建設(shè)成本急劇提升，導(dǎo)致項(xiàng)目常常以虧損狀態(tài)交付。一個(gè)例子是，某建設(shè)項(xiàng)目在2008年前后的一年多時(shí)間里，遭遇了鋼材價(jià)格從3600元/噸飆升至6000元/噸的尷尬。
2008年以來(lái)，南京市出臺(tái)了一系列的保障房政策，明確了保障房建設(shè)項(xiàng)目“以成本定價(jià)、保本微利”，并提出了經(jīng)適房?jī)r(jià)格最高不超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)格60%，中低價(jià)商品房不超過(guò)周邊80%的標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)適房的利潤(rùn)控制在3%以內(nèi)。
此次社?；鹜断虻姆懂牐悄暇┦?010年開工的保障房四大片區(qū)，房源性質(zhì)包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、中低價(jià)商品房和少量的普通商品房。
李進(jìn)介紹，社保基金使用方南京市保障房建設(shè)發(fā)展有限公司和擔(dān)保方民生銀行，將這些“打包定向投放南京市保障房資金”拆細(xì)，再具體決定建設(shè)資金的配置，每一筆資金的投放和使用，都需資金使用和擔(dān)保方的審核，進(jìn)一步提高社保資金的安全系數(shù)。
“這個(gè)創(chuàng)新成功的關(guān)鍵，在于雙方在政治和市場(chǎng)兩個(gè)方面，都找到了契合點(diǎn)。”前述接近社保基金人士評(píng)價(jià)。
嗷嗷待哺的地方樣本
王忠民在2月26日的信托貸款簽約儀式上表示，今后，全國(guó)社?；疬€將選擇合適的項(xiàng)目參與，投資規(guī)模不會(huì)小于南京保障房項(xiàng)目。但南京無(wú)疑是幸運(yùn)兒。
2009年以前，南京市的保障房工作，由各個(gè)區(qū)自行組織運(yùn)作，規(guī)模偏小，房源性質(zhì)也以經(jīng)適房為主、配以小規(guī)模的廉租房。
2009年年底，季建業(yè)履新南京市市長(zhǎng)，隨即著手打造全新的保障房體系。2010年2月8日，由原市房產(chǎn)局（現(xiàn)與建委整合為住建局）、市國(guó)土局、市交通集團(tuán)、市城建集團(tuán)共同出資10億元，成立南京市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司，作為當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)一平臺(tái)，整合保障房的規(guī)劃、融資、建設(shè)、管理。
2010年，南京市無(wú)償劃撥出5.6平方公里的土地，用于保障房建設(shè)。四大片區(qū)的建設(shè)量達(dá)到1000萬(wàn)方基本與2002年至2009年八年間的總量相當(dāng)。十二五計(jì)劃中，還有兩個(gè)1000萬(wàn)方的保障房建設(shè)計(jì)劃。預(yù)計(jì)建成后能覆蓋城市20%住戶。
如此大的開發(fā)規(guī)模，所需的資金支撐亦令人咋舌。李進(jìn)預(yù)測(cè)，3000萬(wàn)方的保障房建設(shè)所有的資金投入將達(dá)到1100億左右，除去期間銷售回籠資金，籌集的資金將在500億—600億元。
“保障住房公司并沒(méi)有大包大攬，而是希望能夠最大限度地動(dòng)用起一切資源，把這個(gè)事做成?！崩钸M(jìn)說(shuō)。在政府層面進(jìn)行土地整理的同時(shí)，保障房集團(tuán)聯(lián)系國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)，包括棲霞建設(shè)、萬(wàn)科、中海、綠城等多家上市房企都被招至保障房建設(shè)隊(duì)伍中?！拔覀円残枰@些知名房企在融資渠道上的資源?！?BR> 實(shí)際上，在極力爭(zhēng)取社保基金和引入有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)單位提供資金支持的同時(shí)，當(dāng)?shù)剡€在銀行的信托貸款上做了很多探索和嘗試。
盡管南京保障房建設(shè)發(fā)展有限公司所涉及項(xiàng)目的體量巨大，由于有當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚的城建集團(tuán)、交通集團(tuán)做融資擔(dān)保，融資渠道相對(duì)順暢。但其他的保障房建設(shè)單位仍然存在融資難問(wèn)題。李進(jìn)建議，像地方政府承擔(dān)保障房項(xiàng)目這一政府責(zé)任一樣，對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持保障房建設(shè)的投融資活動(dòng)也應(yīng)有類似的支持考核監(jiān)督機(jī)制，包括提供資金支持總額與保障房建設(shè)資金需求總量適應(yīng)、執(zhí)行國(guó)家利率優(yōu)惠政策以及對(duì)保障房項(xiàng)目建設(shè)四證的適當(dāng)寬容等等。
但顯而易見的是，地方政府的這一普遍訴求，無(wú)疑將遭遇金融機(jī)構(gòu)對(duì)盈利需求的沖突。除了銀貸難，其他金融機(jī)構(gòu)亦有其作為市場(chǎng)主體的考慮。
事實(shí)上，去年南京引入社保基金前后，保障房建設(shè)體量同樣龐大的上海，曾希望引進(jìn)平安等大型保險(xiǎn)公司做超過(guò)十年以上的債權(quán)計(jì)劃。但由于雙方在融資成本上難以達(dá)成一致，合作最終擱淺。
