此外，上海地區(qū)商業(yè)銀行已向總行積極爭取額度支持或內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，在加強風(fēng)險管理的同時，力爭今年全年實現(xiàn)保障房項目及舊改貸款增量651億元。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月末，上海市名單制項下保障房貸款余額759.4億元，同口徑較年初增加230.5億元，保障房貸款增量占同期全部住房開發(fā)貸款增量的比重達到125%。換言之，轄內(nèi)銀行壓縮了其他商業(yè)性住房開發(fā)貸款，住房開發(fā)貸款的全部增量均用于支持滬上保障房建設(shè)。
新的融資渠道為保障房建設(shè)保駕護航
我國保障房建設(shè)自2011年進入快車道，各地均開工了大量的保障房項目。但在實際運作中也暴露出了一系列的問題，其中尤為突出的是保障房建設(shè)的資金難題。政府資金、銀行貸款和企業(yè)墊資等傳統(tǒng)的融資渠道在大規(guī)模的建設(shè)下顯得力不從心。為使得保障房建設(shè)順利進行，國家發(fā)改委在2011年年中曾專門發(fā)文，鼓勵各地通過發(fā)行企業(yè)債等形式籌資建設(shè)保障房。政策上的松綁為保障房建設(shè)融資打開了一個新的局面。
今年3月27日，由國家開發(fā)銀行作為牽頭主承銷商，北京保障房中心完成了60億元私募債的發(fā)行，期限5年，發(fā)行利率5.2%，專項用于7個保障房項目。截止目前，北京已經(jīng)累計發(fā)行保障房定向工具221億元。而事實上早在去年年底，北京市住建委就與國家開發(fā)銀行北京市分行簽訂了《“十二五”時期開發(fā)性金融合作備忘錄》。“十二五”期間，國開行北京分行將給予北京市保障性住房建設(shè)500億元人民幣融資支持。此外，在全國范圍內(nèi)醞釀多年的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）支持保障房建設(shè)，有望最快在下半年試水，首批試點項目或?qū)⒙鋺舫枀^(qū)的部分公租房項目。
在天津，全國首支保障房資產(chǎn)支持票據(jù)——天津市房地產(chǎn)信托集團第一期資產(chǎn)支持票據(jù)日前通過中國銀行間市場交易商協(xié)會核準，接受注冊并上線發(fā)行成功。該產(chǎn)品的成功發(fā)行，標(biāo)志著天津在保障性住房融資渠道再一次實現(xiàn)新突破。該產(chǎn)品首期發(fā)行額為人民幣20億元，共分5檔，產(chǎn)品期限為1至5年，截至目前，20億元資金已全部歸集到賬。
青海省于8月31日發(fā)行50億元保障房私募債，開創(chuàng)了西部省份通過發(fā)行保障房私募債等金融創(chuàng)新方式支持保障房項目建設(shè)的先河。青海成為繼北京市之后全國第二個發(fā)行保障房私募債的省份。
上海市政府針對保障性住房建設(shè)的資金難題，也提出了多項解決方案。其中強調(diào)，住房公積金增值收益將用于廉租房和公租房建設(shè)。此外，要求中央代發(fā)的地方政府債券資金應(yīng)優(yōu)先安排用于公租房等保障性安居工程建設(shè)。目前上海方面正在爭取保障房定向私募債試點，當(dāng)下正與中國交易商協(xié)會和央行上?？偛康炔块T溝通，浦發(fā)銀行已參與其中配合做一些方案。
另外，在今年1月，廣州市住房保障辦與國家開發(fā)銀行廣東省分行簽署了《開發(fā)性金融合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，國開行將為廣州市住房保障業(yè)務(wù)提供長期穩(wěn)定的金融支持和全方位金融服務(wù)。2012年至2016年期間，雙方在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的合作融資總量不低于200億元。
銀行貸款、地方債，私募債、公積金甚至是企業(yè)債，困擾保障房發(fā)展首當(dāng)其沖的資金難題，似乎正在被不斷的摸索和創(chuàng)新逐漸化解。
保障房融資渠道創(chuàng)新的同時應(yīng)加強監(jiān)管，謹防成為地方政府融資的新手段
為了滿足保障房建設(shè)融資需求，中央松口允許地方發(fā)行公債和企業(yè)債，應(yīng)該說是一個重大的政策突破。融資的開閘將有助于解決大規(guī)模建設(shè)面臨的資金壓力。但我們認為，對于地方政府用于保障房建設(shè)的發(fā)債，監(jiān)管部門應(yīng)加強在資金使用上的監(jiān)管，謹防地方政府借保障房建設(shè)名義行地方政府融資之實，創(chuàng)新道成為地方政府融資平臺的新舉措。
此外，地方政府過度舉債也容易引發(fā)債務(wù)危機。保障房債券發(fā)債之后還債的資金從何而來？要知道，保障房收益是很低的，也就在3%左右，如果發(fā)債券利率在3%(還不如同期1年期銀行利率)，肯定這類債券根本無人認購。如果發(fā)債利率在3%以上(超過4%)，通過保障房的建設(shè)是無法支付發(fā)債利息的，接下來只能用地方財政收入或者地方投融資平臺的收入來償還這個錢。但問題是，各個地方政府前二年對基礎(chǔ)設(shè)施項目投資過多，各地方財政收入都處于十分緊張狀態(tài)，用地方財政收入來歸還投融資平臺的資金，恐怕都是比較艱難的事情。
